/Проекты Сибмамы/Правовой раздел

Отзывы к статье
Выплаты из материнского капитала: прописка не нужна!.
Cтраница 13

Вернуться к статье

Ну напишут, что прокатило, как по маслу. Живем и в ус не дуем. Всё хорошо, квартиру продали, покупатель купил, дурачок, в документах не разбирается, риэлторы проглядели ничтожную сделку, Росреестру тоже всё равно. И что с того? Таких мам большинство, поэтому нужно ориентироваться на их авторитетный опыт?
Тех, кого прокуратура припугнула, реально мало, но они есть. С большими глазами срочно оформляют соглашение о выделении долей. Думаете, они станут писать о своем опыте? А кто знает, когда государство возьмется за остальных?
В планах законодателя есть проставление специальной отметки в ЕГРН, что в отношении недвижимости было осуществлено распоряжение средствами МСК. Было бы замечательно. Непростая
Покупатель имеет право эту информацию запросить. И правильно сделает. Нормальный покупатель все проверит. На котом основании у вас в собственности квартира, была ли ипотеки, использовался ли маткапитал. Раньше действительно проще было. Сейчас все серьезнее гораздо. Ну и продавец дал обязательство выделить доли в конкретной квартире. Не исполнил обязательство, могут потребовать и мк вернуть в бюджет.
Клаша
Взрослые дети вполне могут потребовать свои законные доли. Вот именно, что много, поэтому мне и стало интересно, что на практике происходит. Непростая, ТАКИХ сделок - это где не выделили доли детям в установленном законом порядке.
А можно же создать на СМ тему "Мамы, не выделяющие детям доли по маткапу, объединяемся!" и общаться в ней

"Благо" таких мам много нынче много

Непростая писал(а):

Про ничтожность сделки это вы хорошо пишите, а на практике никто не отберет квартиру у добросовестного выгодоприобретателя.

Нидайбох оказаться таким добросовестным... отобрать не отберут, а кровушки и нервов попортят.

Непростая (25/02/2020)

SeviLLa
Может быть, конечно, я сама такую квартиру с долями детскими не продавала, но у нас в свое время сорвалось несколько сделок по покупке квартиры из-за того, что опека не дала нашим продавцам продать квартиру, тк их не устроила приобретаемая (метров меньше, а квартира лучше+дороже). И каждый раз мы на этом теряли, как покупатели, кучу времени и своих потенциальных покупателей, которые нас не ждали , пока там опека по нами приобретаемой квартире разберется. И во всех случаях нам были готовы сильно уступить в цене. По тем временам маткап был около 350тр, наверное, а скидывали из-за опеки тысяч по 100-150. Вот весело то

Добавлено спустя 10 минут 36 секунд:

sma-rodina писал(а):

SeviLLa, с 2016 года такие сделки подлежат нотариальному удостоверению. Непростая, к сожалению, не хотите Вы меня услышать. Что ж, я тоже больше не собираюсь тратить своё время на пустые разговоры. Последнее, что скажу. Есть судебная практика на уровне Верховного суда, что доли детям принадлежат не с момента регистрации права собственности, а С МОМЕНТА ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА. То есть если материнский капитал на приобретение жилья перечислен, то доли у детей УЖЕ ИМЕЮТСЯ. Про ничтожность таких сделок я уже написала. Меня, как практикующего юриста и многодетную мать, больше всего удивляет, что неглупые люди крайне легкомысленно размышляют о подобных вещах. Чаще я просто прохожу мимо, конечно, но в целом ситуация с материнским капиталом на рынке недвижимости ужасает. И это в довольно большом Н-ске! А в области вообще маткап единицы выделяют. А что нас ждет в ближайшем будущем, когда материнским капиталом можно будет распорядиться после рождения первого ребёнка??

Да какие ТАКИЕ сделки то? Я вам 5 раз повторила, что НЕТ ДОЛЕЙ на бумаге, а когда их нет, то и "таких сделок" ни для кого нет, пока не проверят. Судебная практика как раз говорит о том, что ничего практически вообще не проверяется, вчера смотрела статистику, на город-миллионник 50(!) Случаев проверок, из которых только 4 пошли в к-т финансово-административную плоскость, где были явные случаи мошенничества. В остальных случаях просто вынесли предписания о наделении детей долями и все.
Про ничтожность сделки это вы хорошо пишите, а на практике никто не отберет квартиру у добросовестного выгодоприобретателя.
Все это уже раз пройдено с приватизацией, когда права детей были нарушены. Хоть бы одну сделку потом откатили назад. Пока искали себе вариант, просто кучу таких квартир пересмотрели, где детям доли не были выделены. А там то доли поболее.
И я все прекрасно понимаю, как должно бытб по закону, и не за этим сюда пришла. Мне интересны были ситуации реальных людей, кто так поступал, и были ли какие-то последствия более ужасные, чем требование наделить детей долями и адм штраф 2000р. Я только таких знаю

sma-rodina (25/02/2020)

SeviLLa, с 2016 года такие сделки подлежат нотариальному удостоверению.
Непростая, к сожалению, не хотите Вы меня услышать. Что ж, я тоже больше не собираюсь тратить своё время на пустые разговоры.
Последнее, что скажу. Есть судебная практика на уровне Верховного суда, что доли детям принадлежат не с момента регистрации права собственности, а С МОМЕНТА ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА. То есть если материнский капитал на приобретение жилья перечислен, то доли у детей УЖЕ ИМЕЮТСЯ. Про ничтожность таких сделок я уже написала.
Меня, как практикующего юриста и многодетную мать, больше всего удивляет, что неглупые люди крайне легкомысленно размышляют о подобных вещах. Чаще я просто прохожу мимо, конечно, но в целом ситуация с материнским капиталом на рынке недвижимости ужасает. И это в довольно большом Н-ске! А в области вообще маткап единицы выделяют. А что нас ждет в ближайшем будущем, когда материнским капиталом можно будет распорядиться после рождения первого ребёнка??

Непростая (25/02/2020)

krokozebrik писал(а):

Непростая Покупатель крайне не заинтересован в покупке такой квартиры. И он в первую очередь проверить должен, был ли использован мк. Так как дети, став взрослыми могут потребовать доли в этой квартире, таким образом оспорив сделку.

Откуда у покупателя инфа, что там мог быть использован мк? Продает, допустим, какой-то один чел. И как он проверит, даже если будет предполагать?

SeviLLa (25/02/2020)

Непростая
ну забота о детях, но не об их родителях, которым потом это все разгребать)))

по нашему опыту - у нас была сделка, когда в нашей продаваемой квартире были детские доли и у нашего покупателя было 2ое детей и при покупке была ипотека и тоже с выделением долей детям.
С нашей стороны не скажу, что были какие-то проволочки - цену мы не снижали особо, точнее там продавалось одновременно 4 квартиры в нашем доме и чтобы продать быстрее и не потерять свой вариант - мы продали на 50т дешевле остальных. Т.е. снижение не было связано с детскими долями. Задержка была только на опеке, и то всего 2 недели - мы получали разрешение на отчуждение детских долей.
У наших покупателей было сложнее - там папа военный, у него была военная ипотека, в ВТБ, с детскими долями в том числе - но мы там не участвовали никак, только документы подписывали в день сделки, поэтому на нас не повлияло.
Ну и я точно знаю, что они свой мат кап в итоге тоже использовали на погашение ипотеке по нашей квартире, т.е. получилось, что по одной квартире прошло два мат капа и все было норм, т.к. мы доли своим детям выделили вовремя.

Я к тому, что не так страшен черт - все решаемо, иногда это задержка по времени, но если быть на нее готовым, то не страшно. В итоге все благополучно зарегистрировали. Нам да, не дали ипотеку, но мы сами виноваты - обратились только в один банк, плюс в опеке надо специально говорить, что продажа с ипотекой, тогда они в своем разрешении отдельно указывают, что разрешают сделку с обременением. У нас этой оговорки не было, поэтому от ипотеки пришлось отказаться, но для нас это не было фатальным - сделка состоялась.

А так все верно написано - выделять доли надо именно в той недвижимости, под которую использовали мат кап. Мы купили вторую квартиру с использванием мат капа (остатка), я хотела после выплаты ипотеки выделить доли не в ней, а другой квартире, где уже есть детские доли (просто увеличить, чтобы не выделять в двух объектах по 3%) - сказали, что нельзя. Если уж решим вторую продавать, то тогда при продаже в опеке решим этот вопрос за счет другой квартиры)

Насчет проверки - где-то я слышала, что теперь повально все квартиры при регистрации собственности проверяются через базы Пенсионного фонда на предмет использования мат капа. Но это не точно))))

krokozebrik (25/02/2020)

Непростая
Покупатель крайне не заинтересован в покупке такой квартиры. И он в первую очередь проверить должен, был ли использован мк. Так как дети, став взрослыми могут потребовать доли в этой квартире, таким образом оспорив сделку.

Непростая (25/02/2020)

SeviLLa
В том то и суть, что мало того, что покупатели не хотят связываться с опекой при покупке квартиры, это всегда долго и геморно, и зачастую такие каартиры продаются дешевле, так еще и ипотеку получить почти без шансов в ситуации, когда в приобретаемой квартире у детей доли должны быть. Хорошая забота о детях ничего не сказать...

sma-rodina
sma-rodina

Цитата:

Про нотариуса. Договор отчуждения недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние дети, подлежащит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет законность содержания сделки. Он в обязательном порядке изучит документы на недвижимость и наверняка обнаружит, что на приобретение были потрачены средства МСК.

Я вам несколько раз написала, что дети НЕ являются собственниками, а вы опять свое. Какие детии/ собственники, если их долями не наделяли? Одычная сделка через росреестр.
Следующая квартира будет тоже обычной сделкой, ЧТО должен проверять нотариус? Была ли у покупателя какая-то недвижимость в прошлом и вдруг там был мк? Да не проверяют такое

SeviLLa (25/02/2020)

sma-rodina
Нотариус не участвует в сделках с недвижимостью с детскими долями. Мы продавали квартиру с детскими долями с одновременным выделением долей в новом жилье - участвовали только банк (у покупателей была ипотека) и опека.
Или это какое-то новое правило? У нас сделка была 6 лет назад.

Непростая
Вообще, доли выделять надо. В описанной вами ситуации продаётся квартира с детскими долями с олномоментным выделением в новой. Процедура сложная, мы её проходили, но все реально. Могут быть проблемы, если вам нужно ипотеку на новую квартиру, тк не все банки идут на обременение детских долей (но все равно все решаемо) и надо получить разрешение опеки именно на обременение отдельно. По своему опыту- нам ипотеку не дали)) обошлись своими средствами.

Если предполагается дальнейшая продажа жилья, я б не стала вкладывать мк, лучше вложить его в финальную квартиру...

sma-rodina (24/02/2020)

Непростая, у меня как раз четкое представление о таких сделках.
Давайте разбираться по порядку.
Перед тем, как распорядиться средствами МСК, родителям (одним из них) дается обязательство выделить доли в КОНКРЕТНОЙ жилой недвижимости. Если такие лица (лицо) продадут (продаст) недвижимость, не исполнив своё обязательство, сделка по продаже будет являться ничтожной со всеми вытекающими негативными последствиями.
Про нотариуса. Договор отчуждения недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние дети, подлежащит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет законность содержания сделки. Он в обязательном порядке изучит документы на недвижимость и наверняка обнаружит, что на приобретение были потрачены средства МСК.
Каждый должен действовать добросовестно, это ст.1 Гражданского кодекса. Это принципиально важно. Вы сами хотели бы приобрести квартиру в Центре, где предыдущие собственники не выделили доли детям?
Просто ЗАПИСАТЬ недвижимость на кого-то нельзя, в основе записи всегда лежит сделка. Либо сразу приобретаются доли на имя детей, либо доли им дарят после приобретения. В случае приобретения недвижимости с использованием кредитных средств так просто подарить или купить на имя детей вряд ли получится. В любом случае, в основе выделения долей должно быть предусмотренное обязательством СОГЛАШЕНИЕ в отношении квартиры на ПЕТУХАХ, а не договор дарения квартиры в Центре.
И не нужно надеяться, что никто ничего не узнает. Более или менее грамотному юристу из документов обычно уже всё понятно.
Если интересно, о некоторых других моментах и рисках я писала в этой теме:
https://forum.sibmama.ru/viewtopic.php?t=1685262

Непростая (24/02/2020)

sma-rodina
Во-первых, почему вы везде применили ситуацию ко мне... Но, да ладно.
Но вы смешали все в кучу.
Представьте ситуацию: люди потратили мк на гашение ипотеки в 2ке на петухах, после захотели купить 3ку в центр.р-не и выделить доли там. Что плохо, по-вашему, эти люди сделали своим детям? Улучшили их жилищные условия и записали на них более дорогие доли.
При продаже квартиры, на которую был реализован мк никто не узнает в момент сделки. Причем тут нотариус?
При покупке новой квартиры никто не будет знать про мк в старой.
При дарении долей детям в новой квартире тоже никто не узнает, опять не пойму, причем тут нотариус? Зарегает дарение да и все.

sma-rodina (24/02/2020)

Непростая,
как правоприменитель могу сказать, что такие случаи вопиющие, не постесняюсь этого слова. Штрафов нет, но по таким добросовестным родителям плачет прокуратура Выборочная проверка ведется.
А о покупателе такой квартиры Вы подумали? Мне известно о случаях, когда покупатели таких квартир тоже хотели вложить свой материнский капитал, но в ПФ им отказывали, т.к. в отношении данной недвижимости были неисполненные обязательства по выделению долей детям.
А какие образом Вы будете выделять доли в другой квартире? Подарите доли детям или сразу купите на их имя? А как потом докажете, что эти сделки были в счет материнского капитала?
Кроме того, в случае продажи недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние дети, сделка подлежит нотариальному удостоверению. И уж будьте уверены, что нотариус внимательно изучит договор купли-продажи, по которому Вы приобрели квартиру с использованием материнского капитала, и потребует выделить доли детям. А если из договора этот момент не усматривается, то обязательно сделает в договоре заверения в соответствии со статьей 431.2 ГК о том, что неисполненных обязательств по выделению долей детям у Вас нет. Если в дальнейшем выяснится Ваше недобросовестное поведение при заключении договора, покупатель будет вправе расторгнуть такой договор в одностороннем порядке. А если это будет цепочка недвижимости, что скорее всего?
Список вопросов можно продолжить, но я искренне надеюсь, что их достаточно, чтобы отговорить Вас от идеи не выделять доли детям.

Ваш комментарий
Текст:
Автор:
	Для получения уведомлений об ответах необходимо представиться или зарегистирироваться